Crowdfunding : interview de Raphaël Preulier - Stoneraise

par Margaux Blanc, B-Reputation

31 mars 2017

Crowdfunding : interview de Raphaël Preulier - Stoneraise

Raphaël Preulier a travaillé 5 ans dans la promotion immobilière, développant des programmes et rencontrant d’autres promoteurs. Le plus gros problème auquel il faisait face dans sa profession, c’était celui du financement des projets. Pour lui, ce problème est en grande partie responsable du déficit de logements en France : il en manque environ 350.000 chaque année.
Puis il entend parler des nouveaux modes collaboratifs de financement de l’économie, comme le crowdfunding. L’idée s’est alors imposée d’elle-même : faire le lien entre les porteurs de projets immobiliers et tous les particuliers qui souhaiteraient investir avec eux dans leurs opérations. Répondre d’un côté au besoin de financement des promoteurs et de l’autre aux attentes des épargnants français, en termes de rentabilité et de risques, en leur proposant une solution d’épargne nouvelle et vertueuse pour l’économie.
Il co-fonde alors Stoneraise, une plateforme de crowdfunding spécialisée dans le secteur immobilier. La société a été créée au mois de juin 2015 et a obtenu le statut de Conseiller en Investissement Participatif (CIP) auprès de l’AMF en octobre 2016. Elle est basée à Paris, et depuis le mois de février incubée au sein de Paris & Co, l’incubateur dédié au développement de start-ups innovantes du secteur de l’immobilier.

Quelle est la particularité de votre plateforme par rapport à la forte concurrence sur le marché du crowdfunding en France ? Autrement dit : pourquoi venir chez vous ?
Raphaël Preulier : StoneRaise est d’abord composée d'une équipe expérimentée à la croisée de plusieurs domaines de compétences : l’immobilier, le conseil, la finance, l’entrepreneuriat et les nouvelles technologies. Nous travaillons avec des partenaires de qualité qui nous accompagnent dans le cadre de nos opérations (conseil juridique, expertise comptable, prestataires de services de paiement, assurances...). Notre objectif est de réunir des investisseurs autour d’un projet immobilier à forte valeur ajoutée.
Notre valeur ajoutée est la parfaite connaissance du monde de l’immobilier, entre analyse, montage financier et développement de projets. Aujourd’hui notre équipe est reconnue par ses pairs.
Notre processus de sélection des dossiers, de l’analyse du porteur de projet à l’opération elle-même, comprend plus de 50 points de contrôle. Ce processus éprouvé nous permet de ne sélectionner que des projets de qualité à proposer à nos investisseurs. D’autre part notre plateforme s’engage au côté de ses investisseurs, StoneRaise est investisseur de chaque projet qu’elle met en ligne.

Combien de projets ont été financés chez vous en 2016 ? Depuis la création ?
RP : Après l’obtention de l’agrément CIP (Conseiller en Investissements Participatifs) au mois de novembre 2016, StoneRaise a démarré son activité en janvier 2017. Depuis nous avons financé deux projets pour un montant total de 500.000 €. Un autre projet est actuellement ouvert sur la plateforme pour un objectif de collecte de 250.000 €. Nous avons également d’autres missions à venir, signées avec trois promoteurs. Nous tablons sur un financement de six projets au cours de notre premier semestre d’activité.

Quelle typologie de projets retrouve-t-on en majorité sur votre plate-forme ?
RP : Notre plateforme est spécialisée dans le financement de projet du secteur immobilier. Cela recouvre les principales catégories suivantes :

  • Le financement et le refinancement de fonds propres de promoteurs (nos deux premiers projets),
  • Le financement d’opérations de division foncière, un secteur d’activité en forte croissance notamment en région Ile-de-France. (notre troisième projet),
  • Le financement « corporate » d’entreprises innovantes liées au secteur de l’immobilier (une lettre de mission signée),
  • Le financement de projets d’aménagement urbain (un projet à l’étude).

Quels sont les projets que vous recherchez en priorité ?
RP : Nous étudions tous les types de projets s’intégrant dans les différentes catégories décrites précédemment. Une fois leur évaluation achevée, nous décidons en fonction du résultat obtenu si nous acceptons de le financer. La viabilité et l’expérience de l’opérateur sont les facteurs clés de la réussite d’un projet. Nous réalisons donc un audit de chacun des opérateurs (et de ses filiales s’il y a lieu) avec lesquels nous collaborons. Nous souhaitons grandir avec nos partenaires et donc établir avec eux une relation de confiance.

Comment expliquez-vous l’énorme succès du crowdfunding en France ?
RP : Le succès du crowdfunding s’explique sur deux plans distincts :

  • Du point de vue des investisseurs, nous proposons des placements performants (8-12%), accessibles à partir de 1000€ et présentant l’avantage d’une faible durée d’engagement (en moyenne de 12 à 36 mois) en comparaison des autres solutions d’épargne qui sont offertes par les acteurs financiers traditionnels.
  • D’autre part le fait d’investir dans des produits relativement simples et compréhensibles constitue l’autre attrait du crowdfunding, ces investissements sont transparents et soutiennent une activité économique concrète et permettent le développement d’un projet identifié.

Du point de vue des porteurs de projet les explications du succès sont différentes.

  • Tout d’abord la mise en application des accords financiers de Bâle III durcit les conditions de l’octroi de crédit bancaire ce qui signifie que le niveau de fonds propres requis pour y accéder a fortement augmenté, il est aujourd’hui en moyenne de 20%. Les promoteurs sont donc contraints d’augmenter leurs niveaux d’immobilisations financières ou de diversifier le financement de leurs fonds propres.
  • Deuxièmement, la diversification du financement des fonds propres en réduisant mécaniquement les immobilisations financières du promoteur par opération, permet d’allouer une partie des ressources financières disponibles au développement d’autres projets, le crowdfunding constitue donc un important levier de croissance.
  • Enfin, la possibilité de structurer une communauté d’investisseurs autour d’un projet permet au promoteur d’en augmenter la visibilité et d’en faire « gratuitement » la publicité. Cela constitue une aide importante, aussi bien pour la commercialisation du projet en question que pour le financement d’opérations futures (en cas de succès de la première bien entendu). Les investisseurs qui lui ont déjà fait confiance et en ont tiré satisfaction seront naturellement enclins à lui faire confiance dans le futur.

Quels types de projets restent encore en retrait du crowdfunding et sur lesquels vous misez pour l’avenir ?
RP : L'avenir du secteur du crowdfunding passe à mon avis par l’intégration de services supplémentaires, qu’il s’agisse d’assurance, de conseil patrimonial... On peut également imaginer que le phénomène s’étende à des projets financés publiquement, pourquoi ne pas s’endetter auprès de nos concitoyens ? Les emprunts d’Etat existent depuis toujours, mais cette fois-ci le coût de la dette serait réinjecté directement dans l’économie française et accroitrait la prospérité des concitoyens, tout en réduisant notre dépendance vis-à-vis des fonds étrangers. Il est improbable que cela se produise dans un futur proche mais cela serait envisageable au moins théoriquement. Le crowdfunding peut surtout être employé pour des « petits » projets principalement locaux qui seraient alors financés, utilisés et rentabilisés par leurs investisseurs/utilisateurs.
Au-delà de la stricte rentabilité économique, ce phénomène devrait se généraliser grâce à des communautés d’importance variable dont les intérêts seraient alignés (ex : financement d’une crèche dans un quartier précis ou tout autre service).
Il est aujourd’hui difficile de prévoir quels seront les prochains secteurs concernés par le crowdfunding, mais compte tenu du fait que ce mécanisme permet précisément le développement d’initiatives individuelles sur la base de leur soutien populaire, il y a fort à parier que beaucoup de secteurs s’y essayent. Seuls perdureront ceux qui remportent l’adhésion du public. Les investisseurs/financeurs sont in fine les seuls juges. L’important est donc que les initiatives dans ce sens puissent demeurer relativement libres.

Comment voyez-vous le marché du crowdfunding en France dans 10 ans ?
RP : Si on observe ce qui s’est passé aux Etats-Unis ou le phénomène du crowdfunding a émergé vers 2007, alors qu’il n’est règlementé en France que depuis fin 2014, on constate que les investisseurs institutionnels représentent désormais une part conséquente des fonds levés par ce biais (plus de 30% selon les diverses estimations existantes). Il est clair que ce phénomène sera répété en France dans des proportions au moins équivalentes une fois prouvée la viabilité du mécanisme. Ce phénomène est d’ailleurs d’ores et déjà amorcé.
La deuxième dynamique intéressante quand on observe l’évolution du secteur aux Etats-Unis est la concentration des plateformes généralistes, un phénomène très habituel quand un marché arrive à maturité, qui s’accompagne cependant d’un mouvement d’émergence de plateformes « de niche » (spécialisées par exemple dans les prêts étudiants). Je pense que le marché français connaitra les mêmes évolutions, à savoir l'apport massif de fonds institutionnels ainsi qu’une concentration des acteurs une fois la maturité du marché atteinte.

Y aura-t-il encore la diversité de plateformes qui existe aujourd’hui ou seules quelques-unes d’entre elles concentreront le gros du marché ? Par rachat de leurs concurrents par exemple ?
RP : Concernant les plateformes généralistes, il est vraisemblable qu’une concentration s’opère dans les cinq à dix prochaines années, il devrait en être de même pour les plateformes spécialisées dans les grands secteurs, notamment l’immobilier.
La diversité existera encore pour plusieurs raisons : les plateformes qui resteront seront contraintes de se distinguer entre elles, et enfin le crowdfunding est aujourd’hui très sous-employé. Je pense que la solution se généralisera à d’autres secteurs, peut-être moins importants que celui de l’immobilier mais des plateformes « de niche » devraient parvenir à voir le jour et à tirer leur épingle du jeu.

>> Voir la page B-Reputation de Stoneraise

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